مشارکت در ساخت چیست؟ محاسبه درصد، نکات قرارداد و مدیریت ریسک پروژه

تصور کنید مالک یک زمین ارزشمند هستید، اما سرمایه کافی برای ساخت آن ندارید. در طرف مقابل، سازنده‌ای قرار دارد که سرمایه، تیم اجرایی و تجربه ساخت دارد، اما زمین مناسبی در اختیار ندارد. مشارکت در ساخت می‌تواند منافع این دو طرف را کنار هم قرار دهد؛ بااین‌حال، یک محاسبه اشتباه، قرارداد مبهم یا تأخیر چندماهه کافی است تا پروژه‌ای سودآور به اختلافی طولانی و پرهزینه تبدیل شود.

بسیاری از افراد موفقیت در مشارکت در ساخت را فقط به درصد مالک و سازنده مرتبط می‌دانند. درحالی‌که درصد مشارکت تنها یکی از تصمیم‌های پروژه است.
برآورد هزینه ساخت، وضعیت حقوقی ملک، زمان دریافت جواز، نحوه انتقال سند، کنترل نقدینگی، انتخاب پیمانکاران و مدیریت ریسک نیز مستقیماً بر سود نهایی اثر می‌گذارند. بنابراین پیش از امضای قرارداد باید یک سؤال مهم بپرسید: آیا این پروژه فقط روی کاغذ سودآور است یا مدیران آن می‌توانند پروژه را در شرایط واقعی نیز با موفقیت هدایت کنند؟

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت نوعی همکاری میان مالک زمین یا ملک کلنگی و سازنده است. مالک، ملک خود را به‌عنوان آورده وارد پروژه می‌کند. سازنده نیز مسئولیت تأمین سرمایه، مدیریت عملیات ساخت و اجرای تعهدات قرارداد را بر عهده می‌گیرد. پس از تکمیل ساختمان، طرفین واحدها یا منافع پروژه را بر اساس درصد توافقی میان خود تقسیم می‌کنند.

این مدل در ظاهر ساده به نظر می‌رسد؛ اما در عمل، تصمیم‌های حقوقی، مالی، فنی و مدیریتی متعددی بر نتیجه آن اثر می‌گذارند. ارزش زمین، هزینه‌های شهرداری، تعداد طبقات مجاز، کیفیت ساخت، مدت پروژه، تورم مصالح و توان مالی سازنده می‌توانند سود نهایی را تغییر دهند.

به همین دلیل، موفقیت در مشارکت فقط به زمین و سرمایه وابسته نیست. چنین پروژه‌ای به مدیری نیاز دارد که بتواند منابع، هزینه‌ها، زمان و منافع ذی‌نفعان را به‌صورت یکپارچه کنترل کند.

چرا بعضی پروژه‌های مشارکت در ساخت شکست می‌خورند؟

بخش قابل‌توجهی از اختلافات زمانی شکل می‌گیرد که طرفین با خوش‌بینی زیاد و اطلاعات ناکافی وارد قرارداد می‌شوند. مالک انتظار دارد سازنده پروژه را در کوتاه‌ترین زمان و با بالاترین کیفیت تکمیل کند. سازنده نیز ممکن است هزینه‌ها، زمان اخذ مجوز یا نقدینگی موردنیاز را کمتر از واقعیت برآورد کند.

مهم‌ترین دلایل شکست پروژه‌های مشارکتی عبارت‌اند از:

• برآورد غیرواقعی هزینه ساخت
• تعیین درصد مشارکت بدون امکان‌سنجی اقتصادی
• انتخاب سازنده فقط بر اساس پیشنهاد درصد بالاتر
• مشخص‌نکردن کیفیت مصالح و جزئیات فنی
• نبود برنامه زمان‌بندی اجرایی
• انتقال زودهنگام سهم مالکیت به سازنده
• نبود ضمانت اجرای تعهدات
• افزایش هزینه‌ها و کمبود نقدینگی
• تأخیر در اخذ پروانه یا پایان کار
• ضعف در مدیریت اختلاف میان مالک، سازنده و پیمانکاران

قرارداد دقیق می‌تواند بسیاری از ابهام‌ها را کاهش دهد، اما قرارداد به‌تنهایی پروژه را مدیریت نمی‌کند. مدیر پروژه باید میان زمان، هزینه، کیفیت، منابع و منافع ذی‌نفعان تعادل ایجاد کند. این توانایی، تفاوت میان نظارت اجرایی و رهبری راهبردی یک پروژه ساختمانی را نشان می‌دهد.

بسیاری از مدیران عمرانی تجربه فنی قابل‌توجهی دارند، اما در تصمیم‌های مالی، قراردادی و راهبردی همچنان به تجربه شخصی تکیه می‌کنند. دوره DBA رهبری عمران سازه به مدیران کمک می‌کند پروژه‌های پیچیده را با دید مالی، مدیریتی و راهبردی هدایت کنند.

درصد مشارکت در ساخت چگونه محاسبه می‌شود؟

درصد مشارکت در ساخت عددی ثابت و سراسری نیست. طرفین معمولاً این درصد را با مقایسه ارزش روز ملک، هزینه‌های پروژه و تعهدات سازنده تعیین می‌کنند.

برای رسیدن به یک برآورد اولیه باید موارد زیر را مشخص کنید:

1. ارزش روز زمین یا ملک کلنگی
2. متراژ مجاز بر اساس ضوابط شهرداری
3. هزینه تقریبی ساخت هر متر مربع
4. هزینه جواز، عوارض، بیمه و خدمات مهندسی
5. هزینه تخریب، تجهیز کارگاه و انشعابات
6. مدت اجرای پروژه و هزینه تأمین سرمایه
7. قیمت احتمالی فروش واحدهای تکمیل‌شده
8. ریسک‌های حقوقی، اجرایی و نوسانات بازار

سهم اولیه هر طرف با نسبت آورده او به مجموع ارزش اقتصادی پروژه ارتباط دارد؛ اما این محاسبه فقط نقطه شروع مذاکره را مشخص می‌کند و به‌تنهایی درصد نهایی را نشان نمی‌دهد.

نمونه محاسبه سهم مالک و سازنده

فرض کنید ارزش روز ملک ۶۰ میلیارد تومان است. در این مثال، مجموع هزینه ساخت، مجوزها، خدمات مهندسی، تأمین مالی و سایر تعهدات سازنده به حدود ۴۰ میلیارد تومان می‌رسد. بنابراین نسبت اولیه آورده مالک ۶۰ درصد و نسبت آورده سازنده ۴۰ درصد خواهد بود.

بااین‌حال، طرفین باید مدت پروژه، تراکم قابل‌اخذ، مبلغ بلاعوض، افزایش احتمالی قیمت مصالح، سطح کیفیت و شرایط بازار را نیز در نظر بگیرند. استفاده از درصدهای رایج یک محله، بدون تحلیل اقتصادی همان پروژه، می‌تواند تصمیم‌گیرندگان را گمراه کند.

مدیر پروژه باید چند سناریو برای آینده طراحی کند. برای مثال، اگر هزینه ساخت ۳۰ درصد افزایش پیدا کند یا شهرداری جواز را چند ماه دیرتر صادر کند، آیا سازنده همچنان توان ادامه پروژه را خواهد داشت؟ چنین پرسش‌هایی میزان تاب‌آوری مالی پروژه را مشخص می‌کنند.

چه عواملی درصد مالک و سازنده را تغییر می‌دهند؟

موقعیت و ارزش ملک

هرچه ارزش زمین نسبت به هزینه ساخت بیشتر باشد، قدرت مذاکره مالک افزایش پیدا می‌کند. عرض گذر، بر ملک، دسترسی، کاربری و موقعیت محله نیز بر ارزش پروژه اثر می‌گذارند.

تراکم و متراژ مجاز

ارزش واقعی پروژه فقط به مساحت زمین بستگی ندارد. تعداد طبقات، سطح اشغال، پارکینگ، عقب‌نشینی و محدودیت‌های شهرسازی، زیربنای مفید و سود پروژه را تغییر می‌دهند.

هزینه و کیفیت ساخت

نوع سازه، نما، تأسیسات، آسانسور، تجهیزات و برند مصالح هزینه نهایی را مشخص می‌کنند. مدیر پروژه باید تمام این موارد را در محاسبات مالی لحاظ کند.

مدت اجرای پروژه

افزایش زمان ساخت، هزینه‌های مالی، دستمزد و مصالح را افزایش می‌دهد. همچنین مالک دیرتر به سهم خود دسترسی پیدا می‌کند. بنابراین طرفین باید برنامه زمان‌بندی را در مذاکرات خود جدی بگیرند.

مبلغ بلاعوض

در بعضی قراردادها، سازنده مبلغی را جدا از سهم نهایی به مالک پرداخت می‌کند. طرفین باید مبلغ بلاعوض را همراه با درصد مشارکت، ارزش زمین و توان مالی پروژه بسنجند؛ نه به‌عنوان امتیازی مستقل.

قرارداد مشارکت در ساخت باید چه بندهایی داشته باشد؟

طرفین باید قرارداد را متناسب با ویژگی‌ها و شرایط همان پروژه تنظیم کنند. نمونه قراردادهای آماده نمی‌توانند تمام ریسک‌ها و تعهدات یک پروژه خاص را پوشش دهند.

با توجه به مقررات ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، وکیل یا متخصص حقوقی حوزه ساختمان باید تمام بندهای قرارداد را پیش از امضا بررسی کند. توافق شفاهی یا قرارداد مبهم نمی‌تواند از سرمایه طرفین به‌خوبی محافظت کند.
مدیر پروژه نیز باید تعهدات قرارداد را به برنامه اجرایی تبدیل کند. او باید برای هر تعهد، مسئول، زمان اجرا، شاخص کنترل و ضمانت مشخصی در نظر بگیرد.

با توجه به تغییرات قانونی مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و مقررات پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، وکیل یا متخصص حقوقی حوزه ساختمان باید تمام بندهای قرارداد را پیش از امضا بررسی کند. توافق شفاهی یا قرارداد مبهم نمی‌تواند از سرمایه طرفین به‌خوبی محافظت کند.

مدیریت ریسک در مشارکت در ساخت چگونه انجام می‌شود؟

مدیریت ریسک یعنی مدیر پروژه پیش از تبدیل یک مشکل به بحران، احتمال وقوع و اثر مالی آن را ارزیابی کند. او باید برای هر ریسک، مسئول پیگیری، نشانه هشدار و اقدام پیشگیرانه مشخص کند.

ریسک افزایش هزینه‌ها

مدیر پروژه نباید بودجه را فقط بر اساس قیمت امروز تنظیم کند. او باید سناریوهای افزایش قیمت مصالح، دستمزد و خدمات را در برنامه مالی لحاظ کند.

ریسک کمبود نقدینگی سازنده

مدیر پروژه باید توان مالی سازنده، سابقه پروژه‌ها و منابع تأمین سرمایه را بررسی کند. وابستگی کامل پروژه به پیش‌فروش، خطر توقف عملیات را افزایش می‌دهد.

ریسک تأخیر

مدیر پروژه باید زمان اخذ جواز، تخریب، اجرای اسکلت، نازک‌کاری و دریافت پایان کار را جداگانه تخمین بزند. گزارش‌های دوره‌ای نیز انحراف از برنامه را سریع‌تر نشان می‌دهند.

ریسک اختلاف قراردادی

تعهدات مبهم و مشخص‌نبودن مسئول هزینه‌ها، زمینه اختلاف را ایجاد می‌کنند. طرفین باید برای هر تعهد، زمان اجرا، مسئول و ضمانت مشخصی بنویسند.

ریسک انتخاب پیمانکاران

انتخاب پیمانکار فقط بر اساس کمترین قیمت می‌تواند هزینه دوباره‌کاری و تأخیر را افزایش دهد. مدیر پروژه باید سابقه، ظرفیت اجرایی و کیفیت کار پیمانکار را هم‌زمان ارزیابی کند.

سود پروژه فقط هنگام فروش واحدها شکل نمی‌گیرد؛ تصمیم‌های مرحله امکان‌سنجی، مذاکره، تأمین مالی و کنترل اجرا بخش بزرگی از سود را حفظ می‌کنند. اگر درباره سرمایه، منابع، پیمانکاران و آینده پروژه تصمیم می‌گیرید، دوره DBA رهبری عمران سازه می‌تواند چارچوب منسجم‌تری برای تصمیم‌های کلان شما ایجاد کند.

جواز ساخت، پایان کار و ماده ۱۰۰ چه نقشی دارند؟

پروانه ساخت، کاربری، تراکم و مشخصات مجاز پروژه را تعیین می‌کند. مدیران باید هزینه و زمان دریافت جواز را پیش از تعیین درصد مشارکت بررسی کنند؛ زیرا کاهش تراکم یا تأخیر در صدور مجوز می‌تواند توجیه اقتصادی پروژه را تغییر دهد.

پایان کار نیز انطباق عملیات ساختمانی با ضوابط مربوط را تأیید می‌کند. اگر سازنده برخلاف پروانه و نقشه‌های مصوب عمل کند، شهرداری ممکن است پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد. پیامد تخلف همیشه به پرداخت جریمه محدود نمی‌شود و گاهی دریافت پایان کار یا ادامه مراحل ثبتی را با مشکل روبه‌رو می‌کند.

بنابراین طرفین باید مسئولیت تخلف ساختمانی، پرداخت هزینه‌ها، پیگیری کمیسیون و دریافت پایان کار را در قرارداد مشخص کنند.

یک تصمیم اشتباه، سود پروژه را به هزینه تبدیل می‌کند
برای دریافت مشاوره رایگان درباره مدیریت حرفه‌ای پروژه‌های ساختمانی و آشنایی با دوره ی DBA مدیریت عمران و سازه، فرم زیر را تکمیل کنید. کارشناسان ما در اولین فرصت با شما تماس می‌گیرند.

چک‌لیست پیش از امضای قرارداد مشارکت

پیش از تصمیم نهایی، این موارد را بررسی کنید:

• اصالت سند و وضعیت حقوقی ملک
• امکان دریافت تراکم مورد انتظار
• برآورد به‌روز هزینه ساخت
• توان مالی و سابقه سازنده
• برنامه زمان‌بندی واقع‌بینانه
• جزئیات فنی و سطح کیفیت
• نحوه انتقال مرحله‌ای سند
• تضمین اجرای تعهدات
• مسئولیت تأخیر و تخلفات ساختمانی
• سناریوی افزایش هزینه یا توقف پروژه
• شیوه گزارش‌گیری و کنترل پیشرفت
• حل اختلاف
• 

جمع‌بندی؛ مشارکت در ساخت به رهبری پروژه نیاز دارد. 

مشارکت در ساخت می‌تواند برای مالک و سازنده فرصتی سودآور ایجاد کند؛ به شرط آنکه طرفین درصد مشارکت را بر اساس محاسبات واقعی تعیین کنند، جزئیات لازم را در قرارداد بنویسند و ریسک‌های پروژه را از همان ابتدا مدیریت کنند. تمرکز صرف بر سهم بیشتر، بدون توجه به نقدینگی، زمان، کیفیت و توان اجرایی، ممکن است سود ظاهری را به زیان واقعی تبدیل کند.

مدیران موفق پروژه‌های ساختمانی فقط بر عملیات کارگاه نظارت نمی‌کنند. آن‌ها اقتصاد پروژه را تحلیل می‌کنند، پیامد تصمیم‌ها را می‌سنجند، منابع را کنترل می‌کنند و میان منافع مالک، سازنده، سرمایه‌گذار و پیمانکاران تعادل برقرار می‌سازند.

اگر سال‌ها در صنعت عمران فعالیت کرده‌اید و اکنون پروژه‌های بزرگ‌تر، تیم‌های متعدد یا تصمیم‌های پیچیده‌تری را هدایت می‌کنید، زمان آن رسیده است که تجربه اجرایی خود را به توانایی راهبردی تبدیل کنید. برای آشنایی با سرفصل‌ها و شرایط شرکت، صفحه دوره DBA رهبری عمران سازه را مشاهده کنید.