مباحث حقوق املاک نه تنها ساده نیستند. بلکه جز سخت ترین مباحث در علم حقوق و پروسه های قضایی می باشد. اصولا مسبب اصلی ضرر در معاملات ملکی ، مشکلات حقوقی املاک هستند. گاها معامله های املاکی ، مشکلاتی همچون عدم تعهد به قرار داد از سوی طرفین معامله یا بنگاه املاک ، اشخاص را به گرفتاری حقوقی و مالی بسیاری می اندازد. در ادامه این مقاله به مطالعه حقوق املاک میپردازیم.

نکاتی مهم درباره حقوق املاک

پروسه خرید و فروش ملک گاهی آن قدر درهم می‌شوند که اغلب مردم در مواجه با آن نمیدانند که چگونه عمل کنند. و با چشمان بست قرارداد هایی امضا می شوند. که روزانه شاهد این هستیم که افراد به دفتر ها مراجعه می کنند و در تله ی بسیار بدی گرفتارند و به دنبال راه کار برای حل مشکلشان میگردند.

حال نکاتی مهم در این باره را بررسی میکنیم :

شناسایی و بررسی مدارک مالک و ملک از مهمترین نکات حقوقی املاک است. در ادامه این مقاله ما را همراهی کنید .

• شناسایی و بررسی مدارک مالک

در گام اول باید مدارک و یا وکالت نامه قانونی فروشنده را به طور دقیق بررسی کرد. و باید اطلاعات فروشنده و خریدار با مدارک و سند نیز مطابقت داده شود. مهمترین نکاتی که باید به آن توجه کرد ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله و محجور بودن یا نبودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری است.

• شناسایی و بررسی مدارک ملک

• موقوفی بودن

در گام دوم یکی از مهم ترین نکات حقوقی املاک که باید بدانید، آن هم تفاوت ملک موقوفی با ملک شخصی است که اگر یک ملک موقوفی را خریداری کنید، شما فقط مالک اعیان آن هستید یعنی مالک بنا آن ملک و مالکیت عرصه آن یعنی زمین آن ملک متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است. و در واقع شما بنا را خریداری کرده و زمین را از متولی اجاره می‌کنید. پس موقوفی بودن یا نبودن باید در سند ثبت شود. در ادامه این مقاله ما را همراهی کنید .

• در رهن بودن

گام بعدی این است که ملک در رهن بانک باشد یا نه، که به سهولت می‌توان به سند ملک مراجعه کرد و متوجه این موضوع شد. که اگر ملک دارای سند تک برگ باشد، می‌توان با مراجعه به قسمت نقل و انتقالات این موضوع را چک کرد. و در خصوص ملک هایی که سند دفترچه‌ای دارند، در صورتی که ملک در رهن بانک باشد، پشت سند ملک ثبت شده که ملک در رهن کدام بانک است.

• ورثه ای بودن

در معامله املاک ورثه ای باید اطلاعات دقیق تمامی ورثه یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق داده شود. همین سان معامله املاک ورثه ای فقط با حضور و موافقت تمام وارثین امکان پذیر بوده و در صورت مخالفت حتی یک نفر، معامله پس از پیگیرهای قانونی برای تعیین سهم هر یک از ورثه موکول می شود. و این موضوع هم باید در نظر داشت که در واقع هیچگونه اطلاعاتی از ورثه ای بودن ملک در سند وجود ندارد. اما مطالعه غیر مستقیم سند به کمکتان می آید که از ورثه ای بودن ملک مطلع شوید. ابتدا با بررسی اطلاعات هویتی مالک سند ملک را بررسی کنید. و برای معامله مالک در جلسه فروش حضور داشته باشد. در ادامه این مقاله ما را همراهی کنید .

• مصادره ای

همچنین خرید ملک هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره شده و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… انتقال یافته، اصولا با معضلاتی روبرو هستید چون که امکان ادعا دوباره مالکان قبلی درباره‌ی ملک سابق خود است که از سمت نهادهای قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد. در کل می‌توان گفت هر ملک که به صورت غیرقانونی و غیر شرعی بدست آید، از نگاه قانون قابل مصادره است. و طبق اصل ۴۹ قانون اساسی کشور «دولت باید اموالی که از طریق ربا، قمار، رشوه، غصب، اختلاس، سوءاستفاده از موقوفات و معاملات اداری، برپایی اماکن فساد و غیر مشروع، فروختن زمین‌های موات و مباحات اصلی و سرقت بدست آماده را مصادره کند و در صورت ناشناس بودن مالکان اصلی، این اموال جزو بیت‌المال به حساب می‌آید».

• ظرح های عمرانی

شهرها مرتب در حال تغییر و تحول هستند. و برخی زمین‌ها و ملک ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار دارند که اصطلاحا درون طرح هستند. اغلب بزرگراه‌هایی که در کلان‌شهرها وجود دارند، زمانی املاکی مسکونی بوده‌اند. این تغییرات می‌تواند خرید یا سرمایه گذاری در بازار مسکن را بسیار تحت تاثیر قرار دهد. که این تاثیرات هم مثبت و هم منفی میتواند باشد. بنابراین قبل از خرید ملک باید از طرح تفصیلی شهر اطلاعاتی کسب کنید و از مشمول طرح نبودن ملک مطمئن شوید.در ادامه این مقاله ما را همراهی کنید .

• تحقیقات محلی

با تحقیق از اهالی و ساکنان مجاور و بنگاه های معاملات محله از مالکیت و بی نقص بودن و مشکلات ناپیدای ملک مطلع شوید. ضمنا با مراجعه به شهرداری، دارایی و ارگان های دیگر ، حدالامکان از وضعیت ملک و عقب نشینی نداشتن و بدهی مالیاتی و … با خبر شوید.

• ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی می گویند که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هرکدام مشترک است؛ یعنی هرمالک در تمامی بخش های ملک حق ورود و تصرف دارد. در این مدل املاک ، قانونا سهم هریک از شرکاء را معلوم و مشخص است اما از لحاظ محدوده جغرافیایی جدا و تفکیک نشده که آثار حقوقی بسیارزیادی دارد. و برای فروش ملک مشاع به طور کلی یا کلیه شرکا برای فروش ملک با هم توافق دارند و آن را میفروشند و یا یک یا چند نفر از شرکا مخالف فروش ملک هستند. که باید ملک جدا و تفکیک شود تا هر کدام بتوانند سهم خود را به صورت جداگانه بفروشند.

• مطابقت ملک با وضعیت موجود ملک

ضروری است که قبل از انجام معامله ، ملک مورد نظر به صورت دقیق مشاهده شود و تمام جوانب آن از خرابی ، عیب و نقص در نظر گرفت شود. که اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد حتما مشخصات دقیق آن در متن قولنامه ثبت گردد.

• تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد

امکان بروز بسیاری از اختلافات و مشکلات آتی در معاملات املاک وجود دارد ، پس بهتر است برای پیشگیری از دردسرهای پیش رو ، شرایطی برای فسخ تعیین و به شکل کتبی در قولنامه ثبت شود. بدین سان اگر شرایط فسخ قرارداد به صورت کاملا شفاف در قولنامه ثبت نشود، حق خود برای فسخ قرارداد از دست داده‌ است.

• جریمه فسخ قرارداد

بستگی به تعهدات معامله دارد. جایی که هر دو طرف می‌توانند جریمه‌هایی برای طرف گناهکار در نظر بگیرند. این جریمه می‌تواند در اعداد و حالت‌های مختلف باشد و زمان نیز برای آن تعیین شود.

• تنظیم و ثبت سند

از نکات مهم دیگر معاملات املاک ، به منظور آنکه طرفین دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند ،ضروریست هر نوع تنظیم سند یا انتقال در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور ثبت گردد. در معاملات املاک استیجاری اگر قولنامه توسط مشاورین املاک تنظیم شود ، دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قرارداد معاملات املاک الزامی است. و با توجه به اینکه قولنامه از نوع سند مالکیت عادی است ، تنظیم موارد مندرج در آن برای طرفین دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی می باشد.

• عدم پرداخت کل مبلغ معامله به صورت یکجا

مهمترین نکته دیگر اینکه هرگز تا زمان تحویل کامل ملک ، وجه کامل را به فروشنده یا موجر پرداخت نکنید. تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند می باشد. به فروشندگان توصیه میشود ، اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند ، باقیمانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد بدون مراجعه به دادگاه ( در صورت عدم محقق شدن آن ) در قرارداد درج نمایند. تا خریدار یا مستاجر هم به شکل متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در موعد مقرر باشد.

• تنظیم قانونی قرارداد در معاملات املاک

نکته مهم بعد شرکت در معاملات املاک با قرارداد غیر رسمی است که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام گیرد و بی معطلی کد رهگیری و هولوگرام دریافت کنند. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم و ثبت شود ، غیر رسمی و عادی تلقی میشود.
همچنین باید دانست بنگاه املاک صرفا با داشتن یک سردر برای انجام معاملات املاک کافی نمی باشد و مشاورین املاک می بایست دارای مجوز کسب قابل رویت باشند.

• نگارش مبایعه نامه

باید توجه کرد که مبایعه‌نامه‌ای که در دفاتر املاک تنظیم می‌شود، فقط یک سند عادی بوده و از نظر قانونی ارزشی بیشتر از سندی در یک برگه معمولی بین طرفین نوشته و امضا می‌شود، ندارد. گرچه از نظر قانون اسناد عادی دارای ارزش و اعتبار است ولی از نظر ارزش اثباتی، به هیچ عنوان جایگاه سند رسمی را نخواهند داشت. در قراردادهای عادی، تاریخ مشخصی برای حضور ، نقل و انتقال رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی تعیین شده که تخطی از آن از سوی طرفین جایز نیست.

در قرارداد مبایعه‌ نامه ، میبایست مشخصات کامل ملک شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت زمین، بنا، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان و سایر ویژگی های آن کامل ذکر شود.
قیمت ملک باید مشخص باشد و طرفین معامله چگونگی پرداخت را تعیین کنند. در قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده و برای هر متر مربع آن جداگانه قیمت‌ گذاری شده است. که اگر بعدا مشخص شد، مساحت ملک کمتر یا بیشتر است، توانایی محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا اختلاف پیش نیاید.
اگر اسناد مانند چک و سفته نزد مشاور املاک به امانت گذاشته شود، حتما باید در قرارداد قید شود که این اسناد را می توان در چه شرایطی و در چه زمانی و به چه کسانی میبایست تسلیم کرد. در ادامه این مقاله ما را همراهی کنید .

• مبایعه نامه عادی یا رسمی

• عادی

اسناد عادی در دفاتر مشاورین املاک و یا به صورت شخصی بین طرفین تنظیم شود.

• رسمی

قرارداد رسمی،‌ قراردادی است که طی سند رسمی با حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

• گم شدن قولنامه

درصورت گم شدن و آسیب دیدن قولنامه باید به شورای حل اختلاف اعلام مفقودی کرده و سایر مدارکی که مالکیت شما بر ملک را نشان میدهد جمع آوری شود. در ادامه این مقاله ما را همراهی کنید .

کلام آخر

در اخر مباحث حقوقی املاک با چالش های زیادی روبرو است و اگر با آنها آشنایی کافی نداشته باشید ممکن است ضررهای بسیار سنگین و غیر قابل جبران ببینید پس مطالعه این حقوق حیاتی است.

با آرزوی موفقیت بسیار و آینده روشن